名古屋地方裁判所 昭和４２年（行ウ）７６号 判決 1970年9月11日
名古屋市千種区稲舟超一丁目二八番地
原告
西村清九郎
右訴訟代理人弁護士
宮崎厳雄
同
日浦享
名古屋市千種区振南町二丁目三二番地の三
被告
千種税務署長
伊神喜一
右指定代理人
松沢智
同
山本忠範
同
井原光雄
同
石田柾夫
右当事者間の昭和四二年（行ワ）第七六号課税処分取消請求事件につき、当裁判所は次のとおり判決する。
主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一、当事者の求めた裁判
（原告）
原告の昭和三七年分所得税につき、被告が昭和三九年五月二五日付でなした総所得金額一六、〇八六、三一二円とする更正処分および過少申告加算税三四九、二〇〇円の賦課決定を取り消す。
訴訟費用は被告の負担とする。
（被告）
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
第二、当事者の主張
（請求原因）
一、原告は昭和三七年分所得について所轄税務署長（当時昭和税務署長）に対し、次のとおり申告した。
総所得金額 一、七二六、三一二円
事業所得 七二〇、八七二円
不動産所得 六四一、四四〇円
給与所得 三七四、〇〇〇円
二、昭和税務署長は昭和三九年五月二五日付更正通知および加算税の賦課決定通知をもつて、次のとおり原告の昭和三七年分所得税の更正および加算税の賦課決定をなした。
総所得金額 一六、〇八六、三一二円
事業所得 七二〇、八七二円
不動産所得 六四一、四四〇円
給与所得 三七四、〇〇〇円
譲渡所得 一四、三五〇、〇〇〇円
過少申告加算税 三四九、二〇〇円
三、原告は昭和三九年六月二五日、右処分につき、異議申立をしたが同年九月一六日棄却され、その旨通知を受けたので更に同年一〇月六日、名古屋国税局長に対し審査請求をしたところ、同四二年九月八日次のとおり原処分を一部取消す裁済がなされ、同月二七日、原告に送達された。
総所得金額 六、一九三、一二三円
事業所得 七二〇、八七二円
不動産所得 六四一、四四〇円
給与所得 三七四、〇〇〇円
譲渡所得 四、四五六、八一一円
過少申告加算税 八八、七〇〇円
四、しかし、原告には譲渡所得は存せず、原告の申告額を超える所得はない。
よつて、被告の右処分は取消されるべきである。
（被告の答弁および主張）
一、請求原因一ないし三の各事実は認め、四は争う。
二、被告が本件更正処分において、原告に譲渡所得を認めた根拠は次のとおりである。
（一） 原告は昭和三七年八月一〇日、訴外成瀬治兵衛から名古屋市中区大津町四丁目一九番、宅地一六九・三五平方メートル（五一・二三坪）を代金一、三七〇万円で買受けた。
（二）(1) 原告は次の三筆の土地
(a) 名古屋市中区栄町三丁目一番の一
宅地 一一五・七〇平方メートル（三五坪）
(b) 同区富沢町四丁目一一番の一
宅地 一二五・六八平方メートル（三八・〇二坪）
(c) 同区大津町四丁目一九番
宅地 一六九・三五平方メートル（五一・二三坪）
に対する仮換地として、昭和三七年一〇月一二日、中一工区二九Ｄ一〇番の一、宅地二四一・三二平方メートル（七三坪）を指定されたのであるが、右土地のうち、大津町四丁目一九番宅地一六九・三五平方メートル（五一・二三坪）に対応する部分である宅地六五・六八平方メートル（一九・八七坪）（本換地後の同区錦三丁目二二二二番の土地、以下、本件土地という）を昭和三七年一二月二四日、訴外東和産業株式会社（以下、東和産業と略記する）に対し、四、〇〇〇万円の債務履行の手段として譲渡し、翌二五日所有権移転登記をした（仮換地のため登記は大津町の土地についてなされている）。その際右当事者双方において本件土地の価額が四、〇〇〇万円であることが認識され、しかも四、〇〇〇万円の代償として譲渡されていることからしても右当事者間において、本件土地を四、〇〇〇万円の価値をもつて移転する合意があつたものと同視できるから、実質的には本件土地は四、〇〇〇万円で譲渡されたものというべきである。
従つて、本件土地の譲渡による収入金額は四、〇〇〇万円とみることができるから、これに基づき譲渡所得を算出すると次のとおりである。
本件土地の収入金額 四〇、〇〇〇、〇〇〇円
本件土地の取得価額 一三、七〇〇、〇〇〇円
（仮換地前の前記大津町の土地の取得価額をもつて本件土地の取得価額とする）
仲介手数料 三〇〇、〇〇〇円
登録税 八六、二五二円
譲渡所得金額 二五、九一三、七四八円
控除額 一五〇、〇〇〇円
課税譲渡所得金額 一二、八八一、八七四円
(2) 右のとおり算出される課税譲渡所得金額をもとに原告の昭和三七年分所得税を計算すると次のとおりである。
総所得金額 一四、六一八、一八六円
事業所得 七二〇、八七二円
不動産所得 六四一、四四〇円
給与所得 三七四、〇〇〇円
譲渡所得 一二、八八一、八七四円
過少申告加算税 三〇八、八〇〇円
よつて本件につき課税所得金額四、四五六、八一一円としてなした本件課税処分は前記金額の範囲内でなされたものであるから適法である。
（三）(1) 仮に被告の前記主張が認められないとしても、本件土地は時価相当額をもつて譲渡されたものと認めるべきであり、本件土地の譲渡時における時価は二七、八一八、〇〇〇円（坪一四〇万円）である。
(2) 本件土地の右時価から換地処分に伴い東和産業が負担した清算金四、六六八、一二五円を控除して、本件土地の譲渡所得金額を計算すると次のとおりである。
本件土地の収入金額 二三、一四九、八七五円
本件土地の取得価額 一三、七〇〇、〇〇〇円
仲介手数料 三〇〇、〇〇〇円
登録税 八六、二五二円
譲渡所得金額 九、〇六三、六二三円
控除額 一五〇、〇〇〇円
課税譲渡所得金額 四、四五六、八一一円
よつて、右課税譲渡所得金額をもとになした課税処分は適法である。
（原告の答弁および反論）
一、被告の主張事実のうち原告と東和産業との間で本件土地を四、〇〇〇万円と評価する旨の合意があつたとする事実および同土地の時価が二七、八一八、〇〇〇円（坪一四〇万円）であるとの事実を除き、その余の事実関係は認める。
二、被告の主張（二）に対する反論
本件土地の譲渡価額は異議申立、審査請求の段階ですでに四、〇〇〇万円を否定のうえ、時価算定によつてなされているので本訴ではもはや主張できない。
三、被告の主張（三）に対する反論
（一） 本件土地の更地価額は、昭和四一年二月当時で一一〇万円ないし二二〇万円であり、本件土地の譲渡時である昭和三七年一二月二四日当時は、更に廉価であることが推定される。
（二） 本件土地には訴外丸二商事株式会社（以下丸二商事と略記する）の借地権が存する。
(1) 原告は昭和二一年、被告主張二（二）１記載ａ、ｂの土地（以下従前地という）を丸二商事に賃貸し、丸二商事は右土地全体に建物を所有していたのであるが本件土地は昭和三七年一〇月の仮換地に際し同記載ａ、ｂ、ｃ土地の仮換地指定地に含まれており、しかも右仮換地当時、丸二商事の建物は本件土地にまたがつて存在していたのであるから、本件土地には借地権が存している。
(2) 仮に、右主張が認められないとしても、指定後において新たに借地権の設定をなしたものとみるべきである。
（三） 以上のとおり更地価額および借地権割合（七〇％）を基準として本件土地の時価を算出し、これより本件土地の取得価額（仮換地前の大津町の土地の取得価額）一、三七〇万円、換地清算金四六六万円を控除すれば譲渡所得は存しない。
（被告の反論）
一、原告の反論のうち本件土地付近の土地の更地価額に対する借地権割合が一般に七〇％であることおよび本件土地の取得価額、換地清算金額については認め、その余は争う。
二、従前地に対し、仮に丸二商事の借地権が存しても右土地については未登記借地権の申告をしなかつたので、仮換地の際、借地権の指定はなかつた。
三、仮に丸二商事が借地権の申告をし、右借地権に対する仮換地の指定を受けたとしても、本件土地は実質上前記大津町の土地に対応するものとして仮換地指定がなされたものであるから、従前地の借地権は仮換地指定地のうち本件土地の部分を除く同所の一七八・二八平方メートル（五三・九三坪）の範囲にのみ使用収益権が移行するものである。
四、丸二商事は従前地に対する賃料一ケ月七万円を支払つており、仮換地後も変らないが、それは当然仮換地によつて借地権のおよぶ範囲とされたものに対するものであつて、本件土地については新たな借地契約は存しないものということができる。
第三、証拠
（原告）
一、（一） 甲第一ないし第一一号証を提出。
（二） 証人米谷嘉勝の証言、原告本人尋問の結果を援用。
二、乙号各証の成立はすべて認める。
（被告）
一、（一） 乙第一ないし第一四号証、第一五号証の一、二、第一六号証の一ないし三、第一七ないし第一九号証を提出。
（二） 証人遠藤博、同新美猛の各証言を援用。
二、甲第二ないし第五号証、第七ないし第一一号証の各成立は認め、その余の甲号各証の成立は不知。
理由
一、請求原因一ないし三の各事実および被告の主張事実のうち原告と東和産業との間で本件土地を四、〇〇〇万円と評価する旨の合意があつたとする事実、同土地の時価が二七、八一八、〇〇〇円であるとの事実を除くその余の事実はいずれも当事者間に争いがない。
二、ところで、成立について争いのない甲第八、第九号証および原告本人尋問の結果によれば、原告と東和産業との間に別に土地売買契約が存し、東和産業から原告に対し手附金四、〇〇〇万円が交付されていたところ、原告は右契約上の債務を履行できなかつたので、昭和三七年一二月二四日右契約は合意解除され、右同日、右手附金の返還債務の履行の担保として、本件土地の所有権が原告から東和産業に移転され、その際、昭和三八年八月三一日までに右手附金返還債務を履行した場合には同土地を原告に返還する旨の約定がなされていたが、原告が右債務を履行しなかつたので同土地の返還請求権を喪失した事実が認められ、右事実によれば、本件土地の譲渡は、譲渡担保または手附金返還債務の履行を条件とする代物弁済ともいうべきものと考えられるところ、被告は、本件土地の右譲渡に際し、原告と東和産業との間において、同土地を四、〇〇〇万円と評価し、同価額の債務の弁済に供する旨の合意があつたと主張するので、先ずこの点について判断するに、
(1) 成立について争いのない乙第九号証によれば、東和産業の当時の代表取締役作田高太郎は原告が本件土地が四、〇〇〇万円の価値があるといつたのでそれを信用して同土地を取得した旨の供述をなし、また(2)成立について争いのない乙第一〇号証、第一五号証の二によれば、東和産業は本件土地につき同会社備付け関係帳簿に四〇、一一九、四〇八円（土地代四、〇〇〇万円、その他費用一一九、四〇八円の合計額）と計上処理しており、更に(3)成立について争いのない乙第一一号証によれば、原告は昭和四四年四月一四日付で東和産業に対し、本件土地は四、〇〇〇万円の代償として納入したものである旨通知している事実（但し、これは、後記(5)に対する反論としてなされている）がそれぞれ認められるが、他方(4)成立について争いのない甲第八号証（本件土地譲渡の際、右作田高太郎により作成された念書）には本件土地は原告の東和産業に対する債務の一部履行のため譲渡されたものであるとの趣旨が記載されているのみで、具体的にいくらの債務の履行に代えて譲渡されたものか、即ち同土地の価値をいくらと評価するかについては何ら記載されておらず、また(5)成立について争いのない甲第一〇号証によれば、東和産業は昭和四四年三月三一日付で原告に対し、本件土地を一、五〇〇万円と評価する旨通知している事実がそれぞれ認められるところ、右(4)(5)の各事実および原告本人尋問の結果ならびに後記認定の如く、本件土地には使用権が設定されていること、底地価額は坪当り一四〇万円前後であることなどの事実に照らして考えると、右(1)の作田高太郎の供述は、それ自体として、被告主張事実を直接立証するものではないし、(5)の事実と対比すればそれ自体決定的な証拠とも考えられず、また(2)の事実も乙第一〇号証が昭和四一年度の帳簿であること、乙第一五号証の二が本件土地取得の原因たる債権関係を記しただけで本件土地取得によりその債権が消滅したことまでも示すものではないことなどよりして、直ちに被告の右主張事実を裏付けるものとは考えられず、更に右(3)の事実は右(5)の東和産業の原告への通知に対する返信であることよりして、右通知に対するかけひきも考えられるのである。従つて、(1)ないし(3)の事実および本件土地を東和産業に譲渡する原因となつた原告に対する東和産業の出損が四、〇〇〇万円であることなどの事実のみよりからは、当事者間において決定的に同土地を四、〇〇〇万円と評価して譲渡したものと判断することは困難であり、せいぜい原告が譲渡にあたり同土地が四、〇〇〇万円相当のものだと述べたのではないかと推測される程度であり、他に被告主張事実を首肯せしめるに足りる事情も窺われない。
なお、原告は譲渡価額は異議申立、審査請求の段階ですでに四、〇〇〇万円を否定のうえ時価算定によつてなされているので、本訴ではもはや主張できない旨主張するが、課税処分の取消訴訟は当該処分において認定された所得が客観的に存在するか否かの点に存するものであるから、異議申立、審査請求の段階において把握されなかつた事実が訴訟の過程に至つて把握された場合には、この新たな事実を訴訟において処分を正当とする理由として主張することは適法であると解すべきである。従つて原告の右主張を排斥する。
三、本件土地を譲渡するに際し、前記のようにそれをいくらと評価し、いくらの債権の弁済に供するかの合意が認められない以上、それは清算的なもの、従つて本件土地を時価相当額をもつて譲渡したものとみるべきであるから次に本件土地の時価について判断する。
（一） まず原告は本件土地に借地権が存すると主張するのでこの点について判断するに、
成立について争いのない乙第一三、第一四号証および原告本人尋問の結果ならびに弁論の全趣旨によれば次の事実が認められ、右認定を覆えずに足りる証拠はない。即ち、原告は昭和二一年頃、従前地を他より賃借し、それを更に丸二商事（代表者原告）に転貸し、同会社はその後、同土地全体にまたがる建物を所有していたが同土地は昭和二三年頃名古屋市により同土地の一部である中一工区二九Ｄ一一番の一、宅地一七八・二八平方メートル（五三・九三坪）に仮換地指定がなされ、その減歩部分六五・六八平方メートル（一九坪八七）は名古屋市の未指定地とされた。そのため建物の一部が仮換地を越え、未指定地上までまたがることとなつた。
その後、原告は昭和二七年頃従前地を所有するに至つたが丸二商事の未指定地上に存する建物の移築や除去を回避して建物を保存するため、右未指定地の使用収益権を取得する必要があると考え、被告の主張二（一）記載のとおり成瀬治兵衛から中区大津町の土地を買い受け、これを名古屋市に提供して右未指定地（これが本件土地である）を取得しようとし、その結果、被告主張二（二）１記載の如く昭和三七年一〇月一二日仮換地の指定変更がなされ、原告は従前地として所有していた土地全体の使用収益権を取得するに至つた。なお、丸二商事の原告に対する賃借料は右仮換地指定変更の前後を通じ一ケ月七万円であつた。
以上の事実から判断すれば本件土地は実質上、前記大津町の土地に対応するものとして仮換地の指定がなされたものであり、同土地には借地権が存在しなかつたのであるから、従前地について仮換地指定の際の未登記借地権の申告の有無を問題にするまでもなく、従前地の借地権が本件土地に移行するものとはいえない。しかし、右仮換地の指定変更のなされた経緯を考えると、右仮換地指定変更の時において丸二商事の建物保存のため、原告と丸二商事との間で本件土地につき新たな賃貸借契約が締結されたものと認めるのが相当である。
なお丸二商事の賃料が仮換地指定の前後を通じ一ヶ月七万円である事実は、一見右判断と矛盾するかの如くであるが、丸二商事が使用している土地の面積は仮換地指定の前後を通じ同一であることおよび貸賃人である原告は丸二商事の代表者であることに照らせば、右事実は前記判断を覆えすには足りない。
（二） そこで本件土地を東和産業に譲渡した昭和三七年一二月二四日当時における丸二商事の借地権負担附の本件土地の時価について判断する。
成立について争いのない乙第一七、第一八、第一九号証および原告本人尋問の結果ならびに弁論の全趣旨によれば、(1)昭和三六年三月一日、原告と東和産業との間で従前地を坪一、三九六、八〇一円（七、五二三万円、五三・九三坪）で売買する契約が締結されたこと、右価額は丸二商事の借地権負担附の底地価額であること、(2)丸二商事から本件土地上に存する建物を譲受けた訴外加藤正男と東和産業との間における建物収去土地明渡訴訟で、昭和四二年一一月一八日右加藤が東和産業から本件土地を坪二、一六四、〇六六円で買い受ける旨の和解が成立したが、同土地上には丸二商事所有の建物が存在しており、事実上、東和産業において現実に使用している賃借人を退去させ、かつ建物を除去する等の経済的負担を免れぬから同価額は右経済的負担を伴つた価額と考えるのが相当であること、右価額につき本件土地譲渡時である昭和三七年一二月二四日との期間差修正をすると坪一五〇万円程度であることが認められ(3)更に成立について争いのない乙第二ないし第八号証により認められる本件土地の近隣地の取引事例の取引価額と対比して考慮すると、被告が本件土地の譲渡時における時価を二七、八一八、〇〇〇円（坪一四〇万円）と認定したのは相当と判断される。
なお、右判断と矛盾しそれより低い価額をもつて本件土地の時価なりとする成立について争いのない甲第二、第三号証による各鑑定価額は、いずれもその算定根拠が不充分であるから採用できず、また、成立について争いのない甲第四、第五号証により認められる従前地の価額（更地、坪当り一二〇万円程度）は、競売を前提とした特殊な価額（時価より低額なのが通常である）であるから本件土地の時価の算定基準としては採用できない。
四、そこで本件課税処分の通告を判断するに、
本件土地の換地処分に伴い、東和産業が清算金四、六六八、一二五円を負担した事実は当事者間に争いがなく、本件土地の時価二七、八一八、〇〇〇円より右清算金を控除して本件土地の譲渡所得を計算すると被告の主張二（三）２記載のとおり課税所得金額は四、四五六、八一一円と認められるから、これをもとになした本件課税処分は適法なものであると判断される。
そうすると原告の本訴請求は理由がないから棄却することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法第八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 越川純吉 裁判官 笹本忠男 裁判官 熊田士朗）